兄弟で不動産を相続するとき—共有の落とし穴と分け方を弁護士が解説—【2026年版】

1. なぜ「とりあえず共有」が危険なのか

相続人が複数いる場合、遺産分割が終わるまでの間、不動産を含む遺産は相続人全員の共有になります（民法第898条第1項）。ここまでは法律上、当然にそうなる状態です。問題は、遺産分割の場面で「分けるのは大変だから、このまま兄弟の共有名義で登記しておこう」と、共有状態を確定させてしまうことです。共有には、次のような構造的なリスクがあります。

(1) 持分は他の兄弟の同意なく自由に売れる

共有の最大の落とし穴がこれです。各共有者は、自分の持分（たとえば「4分の1」といった割合）を、他の共有者の同意を得ずに、自由に第三者へ譲渡できます（所有権の一内容としての処分の自由。民法第206条）。兄弟の一人がお金に困って自分の持分を不動産業者に売れば、ある日突然、見ず知らずの業者があなたの実家の共有者になる、ということが起こり得ます。買い取った業者から「持分を買い取れ、さもなければ共有物分割を請求する」と迫られる、いわゆる持分買取ビジネスのターゲットになることもあります。

(2) 使うのも、変えるのも、貸すのも、一人では決められない

共有物は、各共有者が持分に応じて全部を使用できます（民法第249条第1項）。裏を返せば、一人の共有者が独占的に使ってよいわけではありません。さらに、共有物をどう扱うかは、行為の重さに応じて必要な同意のハードルが変わります。

とりわけ大きいのが、売却や建替えといった変更・処分には全員の同意が必要だという点です（民法第251条第1項。ただし令和3年改正で、形状・効用の著しい変更を伴わない軽微な変更は過半数で足りることになりました）。兄弟の一人でも「売りたくない」「今は動きたくない」と言えば、不動産は塩漬けになります。空き家になった実家を売ろうにも、共有者全員がそろわなければ話が進まない——共有は、意思決定が固まりやすい仕組みなのです。

(3) 次の相続で共有者がねずみ算式に増える

共有をそのままにして時間が経つと、共有者の一人がまた亡くなり、その持分がさらにその子どもたちへと相続されていきます。これを繰り返すうちに、当初は兄弟3人だった共有が、いとこ・その子ども…と枝分かれし、気づけば会ったこともない親族が何十人も共有者になっている、ということが実際に起こります。こうなると、全員の連絡先を突き止めるだけでも一苦労で、売却も分割もほとんど不可能に近くなります。国が所有者不明土地問題への対策として一連の法改正を進めてきた背景には、まさにこうした「共有の放置」による塩漬け不動産の増加があります。

2. 不動産の4つの分け方—それぞれの長所と短所

では、実際にどう分ければよいのでしょうか。不動産を含む遺産の分け方には、大きく分けて現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つがあります。それぞれの特徴を、兄弟で不動産を相続する場面に即して整理します。

兄弟で実家（一戸建て）を相続するケースでは、物理的に分けにくいため現物分割は使いにくく、実際には代償分割か換価分割のどちらかに落ち着くことが多くなります。誰かが住み続けたい・残したいなら代償分割、誰も使わず公平に分けたいなら換価分割、というのが基本的な考え方です。共有は、どうしても結論が出ないときの次善の策にとどめ、できるだけ選ばないのが賢明です。

3. 兄弟間で典型的に揉めるポイント

不動産を兄弟で相続する場面には、揉めごとの火種になりやすい「定番の論点」がいくつかあります。あらかじめ知っておくと、感情的な対立を避けやすくなります。

(1) 誰かがその家に住んでいる

典型的なのが、親と同居していた兄弟の一人が、相続後もそのまま実家に住み続けているケースです。他の兄弟からは「タダで住み続けるのは不公平だ」という不満が出やすく、逆に住んでいる側は「自分が親の面倒を見てきた」という思いがあります。親の生前から親の許しを得て同居していた場合、その利用関係は使用貸借（無償で借りる関係）と評価されることもあり、簡単に「出ていけ」とは言えない一方で、他の兄弟の持分を無償で使い続けてよいわけでもありません。住み続けたいのであれば、その家を代償分割で取得し、他の兄弟に代償金を払って清算するのが、最もすっきりした解決になります。

(2) 「親と同居・介護した」—特別受益と寄与分

兄弟間の公平をめぐって必ず出てくるのが、特別受益と寄与分です。生前に親から住宅資金や事業資金の贈与を受けた兄弟がいれば、それは特別受益として遺産分割で考慮され得ます（民法第903条）。逆に、親の介護を長年担った・家業を無償で手伝ったといった特別の貢献があれば、寄与分として、その分だけ多く取得できる可能性があります（民法第904条の2）。

もっとも、これらは「言ったもの勝ち」ではありません。特別受益にあたる贈与だったのか、寄与分と認められるほどの貢献だったのかは、証拠に基づく個別判断であり、金額の評価も難しい論点です。感情論になりやすいだけに、客観的な資料を早めに整理しておくことが大切です。

(3) 不動産の評価額をめぐる対立

代償分割で代償金を計算するときも、換価分割で「いくらで売るか」を考えるときも、避けて通れないのが不動産の評価額です。取得する側は評価を低く見積もりたい（代償金を減らしたい）、渡す側は高く見積もりたい——利害が正面から対立するため、評価は兄弟間の摩擦の最大の原因になりがちです。次の章で、評価の考え方を整理します。

4. 不動産の評価をどう決めるか

やっかいなのは、不動産の「価格」は一つではない、ということです。同じ土地でも、目的によって複数の評価額が存在します。代表的なものを整理すると次のとおりです。

遺産分割協議では、どの評価を基準にするかを相続人全員で合意して決めます。争いが小さければ路線価や固定資産税評価額を目安に折り合うことも多いですが、金額が大きい・対立が深いケースでは、不動産鑑定を入れて客観的な数字を出すのが結局は近道になることもあります。どの評価を採るかで代償金の額が数百万円単位で変わることも珍しくないため、評価の基準をどう置くかは、分け方そのものと同じくらい重要な交渉ポイントです。

⚠️ 上記の「時価の8割」「7割」といった割合はあくまで一般的な目安です。実際の評価額は、土地の形状・立地・時点や個別事情によって大きく変わります。具体的な金額の見積もりは、不動産業者の査定や不動産鑑定士・税理士など専門家の判断を確認してください。

5. 話し合いがまとまらないとき—協議・調停・審判

誰がどの財産を取得するかは、相続人全員の合意（遺産分割協議）で決めるのが原則です（民法第907条第1項）。一人でも反対すれば協議は成立しません。話し合いがまとまらない場合は、次の段階へ進みます。

調停・審判のより詳しい流れ・期間・費用は、遺産分割調停の流れ・期間・費用の記事で解説しています。ここで押さえておきたいのは、まだ遺産分割が終わっていない段階（遺産共有）の不動産をめぐる争いは、次章で述べる「共有物分割」ではなく、この遺産分割の手続き（協議・調停・審判）で解決するのが原則だという点です（民法第258条の2第1項）。共有物分割と遺産分割は、似ているようで入口が違います。

6. 共有にしてしまった後、どう解消するか

すでに兄弟の共有名義になっている不動産を、後から一本化・現金化したい——という相談も少なくありません。共有の解消には、いくつかの方法があります。

(1) 話し合いによる持分の売買・贈与

最も穏当なのは、共有者どうしの話し合いです。一人が他の共有者の持分を買い取って単独所有にする、あるいは持分を第三者にまとめて売却して代金を分ける、といった形です。全員が合意できるなら、これがいちばん柔軟でコストも抑えられます。

(2) 共有物分割請求—最後は裁判所が分ける

話し合いがつかない場合、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できます（民法第256条第1項）。誰か一人でも「もう共有をやめたい」と思えば、この分割請求を突きつけることができるのです。

協議が調わないときは、裁判所に共有物分割を請求します。令和3年（2021年）の民法改正で、裁判所が命じる分割方法の順序が明確化されました。裁判所は、まず①現物分割か②賠償分割（共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部または一部を取得させる方法）を検討し、これらによることができない場合などに③競売による分割（換価）を命じます（民法第258条）。

実務上、共有された宅地・一戸建てのように物理的に切り分けにくい不動産では、②の賠償分割（一人が取得して他方に金銭を払う）か、③の競売による現金化に落ち着くことが多くなります。ただし競売は市場価格より安くなりがちで、誰にとっても得な結末になるとは限りません。だからこそ、可能な限り話し合いの段階でまとめることが大切なのです。

(3) 共有者の一人が行方不明・所在不明のとき（令和3年改正）

共有の解消でとりわけ困るのが、共有者の中に連絡の取れない人・所在の分からない人がいるケースです。従来はこうした場合の手続きが重く、共有の塩漬けを招く一因になっていました。令和3年改正民法は、この問題に対応する新しい制度を設けました（いずれも2023年4月1日施行）。

7. 見知らぬ第三者が共有者になる—「共有持分買取業者」をめぐるトラブル

相続が何代も重なると、不動産の共有持分が、面識のない遠い親戚にまで細かく枝分かれして受け継がれていくことがあります。ここで問題になりやすいのが、「共有持分買取業者」の存在です。実際に、遠縁の共有者がごくわずかな持分を業者に売却し、その業者が訴訟を起こしてくる、という事案は起きています。

共有持分は、各共有者が自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく自由に第三者へ売却できます（民法206条）。そのため、遠縁の共有者が自分のわずかな持分を業者に売ってしまうと、ある日突然、見知らぬ業者が共有者として登場することになります（なお、不動産をまるごと売却するには共有者全員の同意が必要で、これとは区別されます）。

業者の典型的な動きは、次の三段構えです。

• ① その不動産に住んでいる共有者に対し、「持分を安く売ってほしい」あるいは「私の持分を高く買い取ってほしい」と交渉する
• ② 応じなければ、持分割合に応じた賃料相当額（使用の対価）を請求する（民法249条2項）
• ③ それでも折り合わなければ、共有物分割請求訴訟を提起する

居住用の不動産は物理的に切り分けにくいため、裁判では「誰か一人が全部を取得し、他の共有者へ代償金を支払う」形（全面的価格賠償）や、それも難しければ競売、という結論になりやすい傾向があります（民法258条）。結論は事案によりますが、そのまま住み続けたい人が、代償金を工面せざるを得ない場面は少なくありません。

こうしたトラブルを防ぐ最善策は、共有状態を放置せず、相続が起きた早い段階で遺産分割や共有の解消を進めておくことです。すでに業者から連絡が来てしまった場合も、提示された査定額や「共有だから安い」という説明が妥当とは限りません。安易に即決せず、早めに弁護士へ相談してください。

よくある質問

加山綾一（弁護士）

東京弁護士会所属（登録番号39453）。複数社の顧問、社外役員等を務める傍ら、弁護士主導の相続サポートプラットフォームを運営。相続紛争・遺産分割の実務に携わる。相続診断士。