所有不動産記録証明制度とは—被相続人名義の不動産を全国一括で調べる新制度を弁護士が解説—【2026年版】
2026年（令和8年）2月2日、この悩みに応える新しい制度が始まりました。所有不動産記録証明制度です。全国の法務局のデータをまとめて検索し、ある人が名義人となっている不動産の一覧を証明書として受け取れる仕組みで、被相続人の不動産の見落としを防ぐ強力なツールになります。本記事では、この制度でできること・請求方法・手数料・請求できる人と、あわせて知っておきたい網羅性の限界まで、弁護士が実務目線で解説します。
- 2026年2月2日施行の新制度。特定の人が名義人となっている不動産を全国まとめて一覧化できる（不動産登記法第119条の2）。
- 相続では、被相続人名義の不動産の見落とし（遠方の土地・共有持分など）を防げるのが最大のメリット。
- 請求できるのは、登記名義人本人・その相続人その他の一般承継人・代理人。相続人は被相続人分を請求できる。
- 手数料は書面請求1,600円／オンライン請求・郵送交付1,500円／オンライン請求・窓口交付1,470円（検索1件・1通あたり）。
- ⚠️ 万能ではない。氏名・住所での検索という仕組み上、抽出されない不動産（表題部のみ・旧住所や旧姓名義など）があり、固定資産税の名寄帳との併用が実務上安全。
- 相続登記義務化（2024年4月施行・3年以内・過料10万円）とセットで理解すると、調査から登記までの流れが見えてくる。
1. 所有不動産記録証明制度とは何か
所有不動産記録証明制度とは、法務局（登記所）に対して、ある特定の人（自然人・法人）が所有権の登記名義人として記録されている不動産の一覧を証明書として交付してもらえる制度です。この証明書を所有不動産記録証明書と呼びます。2026年（令和8年）2月2日から始まりました（不動産登記法第119条の2）。
これまで、ある人が全国にどんな不動産を持っているかを調べるには、心当たりのある市区町村ごとに固定資産課税台帳（名寄帳）を取り寄せたり、法務局で登記事項を一件ずつ確認したりする必要がありました。「どこにあるか分からない不動産」は、そもそも調べようがなかったのです。
この新制度では、全国の法務局が管理する登記記録を、氏名・住所などをキーにまとめて検索し、名義人となっている不動産を一覧化してくれます。ある人を単位として、その人の不動産をまとめて把握できるようになったことが、この制度の大きな特徴です。
📌 「所有不動産記録証明書」と「登記事項証明書」の違い
従来からある登記事項証明書（登記簿謄本）は、不動産を特定してその権利関係を証明するものです。これに対して所有不動産記録証明書は、人を特定してその人名義の不動産を一覧化するもの。「土地から人を調べる」のが登記事項証明書、「人から土地を調べる」のが所有不動産記録証明書、とイメージすると分かりやすいでしょう。
２ 相続人その他の一般承継人は、登記官に対し、手数料を納付して、被承継人に係る所有不動産記録証明書の交付を請求することができる。
３ 前二項の交付の請求は、法務大臣の指定する登記所の登記官に対し、法務省令で定めるところにより、することができる。
４ 前条第三項及び第四項の規定は、所有不動産記録証明書の手数料について準用する。
2. なぜ相続でこの制度が重要なのか
相続手続きの出発点は、被相続人がどんな財産を持っていたかを漏れなく把握することです。財産の全体像が分からなければ、遺産分割協議も、相続税の申告も、正確には進められません。
不動産は、この財産調査でとりわけ見落としが起きやすい資産です。次のようなケースは実務でも珍しくありません。
- 親が生前に話していなかった、遠方の土地や別荘地・原野
- 先祖代々の田畑・山林で、家族が存在自体を知らなかったもの
- 他の親族と共有になっている不動産の持分（自宅以外に共有持分だけを持っているケース）
- 私道やゴミ置き場など、生活実感の薄い小さな土地
こうした「見えない不動産」を相続手続きから漏らしてしまうと、後で発覚したときに遺産分割協議をやり直すことになったり、相続登記が長期間放置されて次の世代の負担になったりします。所有不動産記録証明制度は、被相続人名義の不動産を一覧で示してくれるため、この見落としを大きく減らせます。
3. 請求方法・手数料・請求できる人
請求できる人
所有不動産記録証明書を請求できるのは、次の人です。
- 所有権の登記名義人本人（法人を含む）——自分名義の不動産を確認したい場合
- 登記名義人の相続人その他の一般承継人（法人を含む）——相続人が被相続人名義の不動産を調べる場合がこれにあたります
- 上記の人から委任を受けた代理人（弁護士・司法書士などの専門家に依頼する場合を含む）
相続の場面では、相続人が「被相続人（亡くなった方）の一般承継人」として、被相続人名義の不動産の証明書を請求できる、という点が重要です。誰でも他人の不動産を自由に調べられる制度ではなく、名義人本人か、その承継人・代理人に限られています。
請求方法
請求は、全国どこの法務局でも、書面またはオンラインで行えます。特定の管轄に縛られず、最寄りの法務局から全国の不動産を検索できるのがこの制度の便利な点です。交付を受ける方法（受け取り方）は、窓口での受け取りと郵送のいずれかを選べます。
手数料
手数料は、請求方法と交付方法の組み合わせによって次のとおりです（検索条件1件につき、証明書1通あたり）。
| 請求・交付の方法 | 手数料 |
|---|---|
| 書面請求 | 1,600円 |
| オンライン請求・郵送交付 | 1,500円 |
| オンライン請求・窓口交付 | 1,470円 |
オンライン請求のほうがやや割安に設定されています。金額は数百円のレベルであり、相続財産の見落としを防ぐ効果を考えれば、取得しておく価値の高い証明書といえます。
4. ⚠️ この制度の限界—「取れば全部わかる」ではない
非常に便利な制度ですが、これ一つで被相続人の不動産がすべて分かるわけではありません。法務省自身も、証明書に抽出される不動産の網羅性には限界があることを明示しています。この点を理解せずに「証明書を取ったから漏れはない」と考えてしまうと、かえって見落としのリスクを負います。
「検索条件が正確でない場合（例えば、登記記録上の氏名・住所と検索条件の氏名・住所が異なる場合など）には、検索結果として抽出されないことがあります」
「検索条件が一致する同名異人が所有権の登記名義人として記録されている不動産についても、抽出される場合があります」
「土地や建物の表示に関する登記のみの不動産は検索対象となりません」
これを実務的に整理すると、次のような不動産は抽出漏れ・誤抽出が起こり得ます。
| 起こり得ること | 具体例・背景 |
|---|---|
| 抽出されない（漏れる） | 登記上の住所が古い住所（旧住所）や旧姓のままになっている不動産。引っ越しや結婚後も登記を直していないと、検索条件と一致せず出てこないことがある |
| 表題部（土地・建物の物理的な表示）のみで、所有権の登記がされていない不動産。相続登記や所有権保存登記が未了のものが典型 | |
| 別人が混ざる | 同姓同名で住所も近い同名異人の不動産が、まぎれて抽出されてしまうことがある |
抽出漏れをできるだけ防ぐには、所有不動産記録証明書だけに頼らず、市区町村が発行する固定資産課税台帳（名寄帳）とあわせて確認するのが安全です（名寄帳の根拠＝地方税法382条の2）。名寄帳はその市区町村内で被相続人名義の不動産を一覧化したもので、課税上の住所は最新に保たれていることが多いため、登記名義が旧住所のままで証明制度から漏れた不動産を拾える場合があります。ただし名寄帳は課税ベースのため、非課税の私道・公衆用道路や免税点未満（土地30万円・家屋20万円未満）の不動産は、自治体の運用によっては記載されないことがあります（これらはむしろ登記ベースの所有不動産記録証明書のほうが拾えることがあります）。請求の際は「非課税分・共有分も含めて」と申し出たうえで、心当たりのある市区町村ごとに名寄帳を取り、証明書と突き合わせれば、登記ベース（証明書）と課税ベース（名寄帳）の双方から見落としを二重にチェックできます。
また、登記上の住所や氏名が古いままだと証明書に出てこないことがあるため、生前・相続後を問わず、住所変更登記や相続登記を早めに整えておくことも、結果的に将来の調査漏れを防ぎます。
5. 相続登記の義務化とセットで理解する
この制度は、単独で生まれたものではなく、所有者不明土地問題への対策という一連の法改正の中に位置づけられています。相続で不動産を扱うなら、次の3つをセットで押さえておくと全体像がつかめます。
| 制度 | 施行時期 | ポイント |
|---|---|---|
| 相続登記の申請義務化 | 2024年4月1日 | 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請（不動産登記法76条の2）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（同法164条1項）。施行前に開始した相続も対象で、経過措置により2027年3月31日が実質的な期限 |
| 住所等変更登記の義務化 | 2026年4月1日 | 登記名義人の住所・氏名の変更から2年以内に変更登記（不動産登記法76条の5）。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料（同法164条2項） |
| 所有不動産記録証明制度 | 2026年2月2日 | 名義人の不動産を全国一括で把握。相続登記義務を果たすための「どの不動産を登記すべきか」の確認手段としても機能する |
流れとしては、まず所有不動産記録証明書で被相続人名義の不動産を洗い出し、名寄帳などで補完して財産の全体像を確定させ、そのうえで期限内に相続登記を申請する、という順番になります。財産調査（この制度）と義務としての登記（相続登記義務化）は、車の両輪の関係にあります。
相続登記の義務化そのものの詳しい内容（3年の期限の起算点・相続人申告登記・過料の手続き・経過措置）は、別記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
📌 あわせて読みたい
相続登記の期限・過料・相続人申告登記について詳しくは、「相続登記の義務化—3年以内の申請義務・過料・相続人申告登記を弁護士が解説」をご覧ください。
6. 財産調査から相続手続き全体を弁護士に相談するメリット
所有不動産記録証明書の取得自体は、ご自身でも行えます。もっとも、相続では不動産の把握はあくまで入口であり、その先に遺産分割・登記・相続税といった手続きが続きます。次のような場合は、早い段階で弁護士に相談することをお勧めします。
- 被相続人の財産の全容がつかめず、不動産以外（預貯金・株式・借入れ）も含めて調査が必要
- 証明書に出てきた不動産が想定より多く、共有持分や遠方の土地の扱いに困っている
- 相続人の間で、どの不動産を誰が取得するかについて意見が対立しそう
- 登記が長年放置され、数次相続で相続人が多数にのぼっている
- 不動産に見合う価値がなく、相続放棄や国庫帰属も含めて検討したい
弁護士は、財産の調査から遺産分割の交渉・調停、必要に応じた司法書士との連携による登記手続きまで、相続手続き全体を見通してサポートできます。特に、相続人間で争いになりそうな場合や、財産の全体像が不透明な場合は、入口の段階で相談しておくことで、後の紛争や手戻りを防げます。
📌 不動産以外の財産調査もあわせて
被相続人の財産は不動産だけではありません。預貯金・有価証券・生命保険・そして借入れなどの負債も含めて調べることが重要です。相続財産の調査方法全般については、別途詳しい記事を準備しています。
よくある質問
被相続人の不動産の調査でお困りですか？まずは無料相談を
不動産の全容が分からない・共有持分の扱いに困っている・遺産分割でもめそう——
どのような状況でも、まずはご相談ください。
参考条文・参考URL
- 不動産登記法第119条の2（所有不動産記録証明書の交付等）
- 不動産登記法第76条の2（相続等による所有権の移転登記の申請義務）
- 地方税法第382条の2（固定資産課税台帳の閲覧＝名寄帳の根拠）
- 法務省「所有不動産記録証明制度について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html
- 法務省（東京法務局）「相続登記の申請義務化について」https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html
- 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html
相続の相談で「不動産は自宅だけです」と伺っていたのに、調べてみると地方の山林や共有持分が出てきた、というのは実際によくあることです。従来はこれを網羅的に確認する手段が乏しく、名寄帳を市区町村ごとに集めるしかありませんでした。全国一括で名義人の不動産を確認できる制度ができたのは、相続実務にとって非常に大きな前進です。相続が発生したら、早い段階でこの証明書を取得しておくことを強くお勧めします。