相続登記の義務化—3年以内の申請義務・過料・相続人申告登記を弁護士が解説—【2026年版】
- 2024年4月1日施行。相続登記は任意から義務へ変わった。
- 申請期限は相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内（不動産登記法第76条の2第1項）。
- 遺産分割で法定相続分を超えた取得をした場合、分割の日から別途3年以内の追加申請義務がある（同条第2項）。
- 相続人申告登記制度を使えば、単独・簡易な手続きで義務を履行できる（ただし正式な権利移転登記とは異なる）。
- 施行前（2024年4月以前）に開始した相続も対象。経過措置として2027年3月31日までに申請が必要。
- 正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の適用対象になる（不動産登記法第164条第1項）。
1. なぜ相続登記が義務化されたのか—所有者不明土地問題の深刻化
日本では長年にわたり、相続登記は義務ではありませんでした。その結果、登記簿上の所有者がすでに亡くなっているにもかかわらず、相続登記がなされないまま放置された不動産が全国で増加し続けました。
国土交通省の調査によれば、地籍調査の対象となった土地のうち、登記簿からでは所有者が分からない土地（所有者不明土地）は約20%に達するとされています。こうした土地は、道路の整備・土地の利活用・災害復旧などの際に大きな障害となります。
こうした社会問題への対応として、2021年（令和3年）4月に不動産登記法が改正され、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されました。
2. 相続登記の申請義務—2つのルール
相続登記の申請義務には、場面に応じた2つのルールがあります。いずれも申請を怠ると過料の対象となり得ます。
ルール①：相続（法定相続・遺言）で不動産を取得した場合
不動産の所有権を相続によって取得した人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2第1項）。
起算点は相続開始を知った日ではなく、（1）相続開始を知り、かつ（2）当該不動産の所有権取得を知った日の2要件が揃った日です。たとえば、親が亡くなったことは知っていたが、その不動産の存在を後から知った場合は、不動産の存在を知った日が起算点となります。
📌 遺言で相続した場合も義務の対象
遺言（特定財産承継遺言）によって不動産を取得した場合も、同様に3年以内の申請義務があります。また、相続人に対する遺贈（遺言による財産の贈与）の場合も対象です（相続人以外への遺贈は含まれません）。
ルール②：遺産分割で法定相続分を超えて取得した場合
遺産分割協議の結果、法定相続分を超えて不動産の所有権を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に、改めて所有権移転登記の申請をしなければなりません（不動産登記法第76条の2第2項）。
つまり、遺産分割が整った後にも別途の申請義務が課されます。遺産分割前にルール①でいったん法定相続分での相続登記をした後、分割で所有権を確定させた場合でも、分割後の移転登記は別途行う必要があります。
| 場面 | 申請期限の起算点 | 期限 |
|---|---|---|
| 相続（法定相続・遺言）で取得 | 相続開始と所有権取得の両方を知った日 | 3年以内 |
| 遺産分割で法定相続分超えで取得 | 遺産分割の成立日 | 3年以内 |
3. 相続人申告登記制度—簡易な方法で義務を履行できる
遺産分割協議がまとまっていない段階でも、申請義務の期限が迫っているという状況は起こりえます。そのような場合のために、相続人申告登記制度が設けられています（不動産登記法第76条の3）。
相続人申告登記とは
相続人申告登記とは、登記官に対してこの不動産の登記名義人について相続が開始したことおよび自分がその相続人であることを申し出ることによって、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度です。
申出がなされると、登記簿に相続人申告として記録されます。これは権利移転の登記ではなく、この不動産に相続人がいるということを公示するものです。
通常の相続登記との違い
| 比較項目 | 相続人申告登記 | 通常の相続登記（所有権移転） |
|---|---|---|
| 手続きの簡易さ | 相続人が単独で申出可 | 相続人全員の情報が必要（場合による） |
| 必要書類 | 申出人の戸籍謄本のみでよいことが多い | 被相続人の出生〜死亡の戸籍・相続人全員の戸籍等 |
| 登記の効果 | 所有権は移転しない（申告の公示のみ） | 所有権が申請者に移転する |
| 不動産の売却・担保設定 | できない（権利移転がないため） | できる |
| 義務履行としての効果 | 申請義務を履行したものとみなされる | 義務を完全に履行 |
相続人申告登記を行った後、遺産分割が成立して不動産を取得した場合は、遺産分割の日から3年以内に改めて所有権移転登記の申請が必要です（不動産登記法第76条の3第4項）。相続人申告登記はあくまでも暫定的な義務履行手段です。
4. 経過措置—2024年4月以前に開始した相続も対象
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に開始した相続だけでなく、それ以前に開始した相続にも遡って適用されます（附則第5条第6項・第7項）。ただし、経過措置として申請期限が設けられています。
期限
📌 親の代から登記してなかったケースも対象
数十年前に亡くなった親の名義のままになっている不動産も、義務化の対象です。経過措置の期限内に申請する必要があります。数次相続（祖父→父→自分と相続が重なる場合）など複雑なケースは、早めに司法書士や弁護士に相談することをお勧めします。
5. 申請しなかったらどうなるか—10万円以下の過料
正当な理由がないにもかかわらず申請義務を怠った場合、10万円以下の過料の適用対象となります（不動産登記法第164条第1項）。
ただし、過料が直ちに科されるわけではありません。手続きの流れは以下の通りです。
- 申請期限が経過し、義務違反の状態が続く
- 登記官が義務を果たしていない者を把握した場合、相当の期間を定めて催告を行う
- 催告に応じず正当な理由もなければ、裁判所に過料の裁判を通知
- 裁判所が過料を科す決定（不服申立て可）
催告があるから大丈夫という考え方は危険です。催告を受けた時点でも申請が遅れていることには変わりなく、不動産の売却・融資・相続手続きの支障になる可能性があります。
6. 相続登記の手続き—誰がやるか・何が必要か
相続登記は誰に頼むか
相続登記（所有権移転登記の申請）は、司法書士に依頼するのが一般的です。弁護士は登記申請を法的にサポートできますが、登記申請の代理業務は司法書士の専門領域です。
ただし、以下のような場合は弁護士への相談が先決です。
- 相続人の間で遺産の分け方について争いがある（遺産分割協議がまとまらない）
- 相続人の一人が行方不明または意思能力に疑問がある
- 遺言書の有効性に疑問がある（遺言無効の問題）
- 被相続人の財産の全容が不明で調査が必要
相続登記に必要な主な書類
| 書類 | 内容・注意点 |
|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡） | 相続人を確定するために連続した戸籍が必要。転籍が多い場合は収集に時間がかかる |
| 被相続人の住民票除票（または戸籍の附票） | 登記簿上の住所と戸籍の本籍をつなぐ書類 |
| 相続人全員の戸籍謄本・住民票 | 遺産分割によって特定の相続人が取得する場合 |
| 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き） | 遺産分割協議で取得者を決めた場合に必要 |
| 遺言書（検認済みのもの、または公正証書遺言） | 遺言によって取得する場合に必要 |
| 不動産の固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算のために使用 |
費用の目安
司法書士に依頼した場合の費用は、報酬部分で5万円〜10万円程度が目安ですが、不動産の数・相続人の数・財産額によって大きく変わります。これに加えて、登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）が実費として必要です。
相続登記そのものは司法書士の業務ですが、登記の前段階で相続人間の協議が難航している、遺言の有効性が問題になっている、使い込みが疑われるといったケースでは、まず弁護士に相談する方が問題解決への近道です。
弁護士は紛争の解決（調停・審判）だけでなく、紛争になる前の予防も担えます。相続が発生したら、問題がなさそうに見えても一度弁護士に相談することで、見落としていたリスクが見つかることがあります。
よくある質問
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どのような状況でも、まずはご相談ください。
参考条文・参考文献
- 村松秀樹・大谷太 編著『Q&A令和3年改正民法・改正不登法・相続土地国庫帰属法』（金融財政事情研究会、2022年）p.282, p.318, p.320, p.422
- 不動産登記法第76条の2（相続等による所有権の移転登記の申請義務）
- 不動産登記法第76条の3（相続人である旨の申出等）
- 不動産登記法第164条第1項（過料）
- 不動産登記法附則第5条第6項・第7項（経過措置）
- 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html
- 法務省「相続登記の申請義務化について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
相続登記が放置されると、時間の経過とともに相続人が増え（再転相続・数次相続）、後になればなるほど全員の合意を取ることが難しくなります。「面倒だから後回し」にした相続登記が、次世代では数十人単位の相続人を抱える複雑な問題に発展するケースは珍しくありません。義務化はその悪循環を断ち切るための措置です。